تغییر؛ امیدی برای نجات شهرسازی
گروه: رسانه و مطبوعات
مصاحبه: هفته نامه اطلاعات بورس
تهیه کننده: مروارید اسلامی
تنظیم مصاحبه: معراج نادری
www.eslamibidgoli.com
توضیح: شماره ۲۳ هفته اطلاعات بورس مصاحبهای با من انجام داده است که در آن برنامههای وزارت راه و شهرسازی در بخش تامین مالی مسکن شرح داده شده است. مشروح این مصاحبه که روی جلد این شماره است در ادامه آمده است. مصاحبه را مروارید اسلامی تهیه و معراج نادری هم تنظیم کرده است. از هر دو این دوستان خوبم تشکر میکنم. ***
خانههای قد و نیمقد، نمای سیاه و سفید، معماری قدیم و جدید، جعبه مدادرنگی نهچندان نویی از شهر تهران ساخته که برخلاف میل سازنده هر ساختمان، ترکیب خوبی از آب درنیامده است. در ساخت خانههای شهر تهران از یک ساختار کلی پیروی نشده و این موجب شده است که در هر کوچهای، انواع مختلف معماری دیده شود. یک خانه قدیمی در کنار خانهای با معماری جدید قرار گرفته است که هیچ تناسبی با هم ندارند.
در کنار اینها، جاهایی وجود دارد که نمیتوان عنوان محله بر آن نهاد. سکونتگاههای غیررسمی، متشکل از خانههای غیرمهندسیساز و بسیار متفاوت با بافت شهری، پدیدهای است که در داخل و خارج شهر دیده میشود. این سکونتگاهها برای زندگی ساخته نشدهاند؛ فقط جای خوابی هستند برای کسانی که به امید کار به شهر آمدهاند... غیر از اینها، بافت فرسوده شهری هم مزید بر علت شده است... خانههایی بسیار قدیمی که هیچ ضمانتی برای ایمن بودن در مقابل حوادث غیرمترقبه و جان ساکنان آنها وجود ندارد. به تبع تغییرها در دولت جدید، تغییرهایی نیز در شرکتهای زیرمجموعه آنها رخ داده است. شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، یکی از شرکتهای زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی است که تغییرهایی در اعضای هیات مدیره آن بهوجود آمده است. برای اطلاع از برنامههای جدید این شرکت در رابطه با حوزههای فعالیت آن، با سعید اسلامی بیدگلی، عضو جدید هیات مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به گفتوگو نشستیم که شرح آن را در ادامه میخوانید.
مروارید اسلامی
همه میدانیم که قدرت خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها وجود ندارد. با این حساب تامین منابع مالی بخش مسکن از چه طریقی صورت میگیرد؟
این اتفاق اقتصادی مهم در تمام بخشها مانند همه داراییها میتواند از دو طریق، تامین منابع مالی شود؛ تامین مالی ازطریق بازار سرمایه یا ازطریق بانکها. واقعیت این است که تامین منابع بخش مسکن در سالهای گذشته، چه در حوزه عرضه و چه در حوزه تقاضا، بهطور عمده بانکمحور بوده است؛ هم در حوزه ساخت و عرضه، سازندهها به دنبال دریافت وام از بانکها بودهاند و هم در حوزه تقاضا نگاهها به سمت بانکها و دریافت وام مسکن بوده است. بخش تقاضا در تمام جهان به همین صورت است و وابستگی به وامها وجود دارد اما بازار مالی بزرگی به نام رهن وجود دارد که هم در بازار اولیه و هم در بازار ثانویه فعالیت دارند و مردم میتوانند از پساندازها و جریانهای نقدی آینده خود صاحب مسکن شوند. بنابراین در حوزههای مختلف میتوان راجع به تامین مالی صحبت کرد.
بازار رهنی چه کارکردی دارد؟
در این مورد، دو موضوع بسیار حیاتی وجود دارد؛ یکی راهاندازی بازار ثانویه رهن است. نگرانی که در غرب راجع به اوراق با پشتوانه رهنی وجود داشته است و گفته میشود به بحرانهای سال 2007 تا 2010 منجر شده است، در ایران وجود ندارد. اساسا وامهای رهنی که تاکنون در ایران داده شده، جزو بهترین وامها بودهاند و بسیار معتبرند و کمترین پرداختهای معوق در وامهای مسکن وجود دارد. یعنی حدود 100 هزار میلیارد تومان مطالبههای معوق بانکها وجود دارد که کمترین آن در وامهای مسکن است. ضمنا میتوان بستههایی از این وامها درست کرد که فرد طی یک سال گذشته هیچ تاخیر پرداختی هم نداشته باشد. به این ترتیب، این امکان به وجود میآید که وامها تجمیع شوند و دوباره بهصورت منابع در اختیار بانکها قرار گیرند.
بنابراین از نظر اعتباری، انتقادی که به این موضوع وارد میشود که در اقتصاد غرب با مشکل مواجه شده است، در اقتصاد ایران مطرح نیست...
بله؛ چون وامهایی که در آمریکا بود، دو خاصیت داشت که وامهای ایران این خاصیتها را ندارد. اولا سهم آنها نسبت به ارزش خانه بسیار زیاد بود. وامهای ما در بعضی از شهرهای بزرگ حدود 10 درصد ارزش خانه یا حتی کمتر از آن بوده است. ممکن است شهرهای کوچک، سهم بیشتری داشته باشند؛ اما در آمریکا این عدد تا 80 یا 90 درصد هم میرسید. حتی در اروپا کشورهایی بودند که وامهای بیش از 100 درصد میدادند.
نکته دوم هم اینکه ما در حال حاضر فقط یک مرحله روی این وامها اوراق منتشر میکنیم؛ در حالی که در غرب چندین مرحله اوراق منتشر میشد و این موضوع موجب افزایش نگرانی شده بود. بنابراین به نظر من راهاندازی بازار ثانویه رهن در ایران امکانپذیر است. حجم دارایی موجود زیاد است. تاثیر کلان آن در حوزه اقتصاد و در بازار رهن بهقدری نیست که موجب نگرانی برای افزایش حجم نقدینگی شود.
اما یک نگرانی جدی که منتقدان به آن اشاره میکنند، تاثیر احتمالی است که راهاندازی بازار ثانویه رهن روی قیمتها دارد؛ اگر تعداد و مقدار وام زیاد شود ممکن است تقاضا افزایش یابد...
به نظر من این نگرانی تا یک یا دو سال آینده برطرف میشود. زمانی این نگرانی وجود داشت که تعداد مسکن در کشور از تعداد خانوار کمتر بود؛ اما در حال حاضر تعداد مسکن و خانوار برابر است و تا چند سال دیگر تعداد مسکن حدود 10 تا 15 درصد از تعداد خانوار بیشتر میشود.یک نگرانی دیگر که وجود دارد، این است که مسکن در ایران یک کالای سرمایهای بوده و مصرفی نیست. فرق ما با غرب این است. بهعنوان مثال مردم تلاش میکنند در صورت توان، تعداد املاک خود را افزایش دهند.یک نکته را نباید فراموش کرد. باید حواسمان به اتفاقهای اقتصادی چند سال گذشته باشد. یک نکته اینکه هیچ بخشی از اقتصاد -نه فقط بخش مسکن که بخش بزرگی از اقتصاد را تشکیل داده و برای خانوار از اهمیت بالایی برخوردار است- جدا از سایر بخشها نیست. یعنی نمیتوان برای بخش مسکن بدون توجه به اقتصاد مسکن، اقتصاد خانوار و نقدینگی کشور سیاستگذاری کرد. واقعیت قضیه این است که باید سیاستگذاریهایی داشته باشیم که بخش مسکن از این حالت سفتهبازانه که در حال حاضر وجود دارد، خارج شود. این هم نیاز به نظامهای مالیاتی دارد و هم به سیاستگذاری درست در حوزه نقدینگی.
چه کاری باید انجام داد تا بخش مسکن از این حالت که نگاه سرمایهای به آن وجود دارد، خارج شود؟
همانطور که اشاره کردم، یک راه آن، گذاشتن قواعد مالیاتی روی خرید و فروشهای مکرر است؛ یعنی کسی که حرفهاش خرید و فروش مسکن است، باید مانند یک کسبوکار از او مالیات دریافت شود. کسی که خرید و فروش مسکن میکند، شغلش این است؛ بنابراین باید مالیات تجاری بدهد و دیگر نباید مالیات معاملههای مسکن دهد. این امر منجر به این میشود که نگهداری مسکن از این باب کاهش پیدا کند. بهنظر من آن دغدغه، جدی نیست؛ بهویژه اگر یکی دو سال بگذرد و حجم عرضه از حجم تقاضا بیشتر شود یعنی تعداد مسکنهایی که در کشور وجود دارد، از تعداد خانوار بیشتر شود. باید به توزیع هم توجه شود. اکنون توزیع یکنواخت نیست و بهعنوان مثال اگر تعداد مسکن 10 درصد از تعداد خانوار بیشتر شود، این عدد در سرتاسر ایران یکسان نیست؛ در بعضی مناطق کمتر و برخی هم بیشتر است.
برنامه تیم جدید وزارت مسکن برای این کار چیست؟
یکی از کارهایی که وزارت مسکن بهطور جدی بهدنبال آن است، راهاندازی بازار رهن است. بازار رهن یعنی هم بازار اولیه و هم بازار ثانویه. بازار اولیه، تشکیل صندوقهای وامدهی برای مسکن در تمام بانکهاست؛ تا پیش از این فقط بانک مسکن این کار را انجام میداد، یعنی سپرده دریافت میکند و براساس سپرده، وام در اختیار متقاضیان قرار میدهد. در بازار ثانویه، موضوع تجمیع وامهای رهنی در کشور مطرح است.
بازار اولیه به چه نحوی است؟
آنچه که تاکنون در کشور ما رایج بوده، این است که وامهایی که در بخش مسکن داده میشود، عملا سهم بزرگی از قیمت مسکن را ندارد. بهویژه با افزایش قیمتهایی که در دو سال اخیر رخ داده است، وام 20 میلیون تومانی و بهتازگی 30 میلیون تومانی برای مسکن، رقم بزرگی نیست و فرد متقاضی باید باقی پول را خودش بپردازد. با دادن این وامها کمکی به اقشار دهکهای پایین جامعه برای صاحب خانه شدن، نمیشود. بنابراین خوب است که این امر در تمام بانکها راه بیفتد و مقدار آن هم افزایش یابد. طبیعی است کنترل نقدینگی هم باید صورت پذیرد.
موضوع سپرده که به آن اشاره کردید، سازوکاری دارد که در زمان مشخص، مبلغ مشخصی به فرد تعلق گیرد؟
در حال حاضر به همین نحو است. براساس سامانهای که در بانک مسکن وجود دارد، مردم سپردهای را به بانک میدهند و پس از مدتی وام میگیرند یا اوراقی را از فرابورس میگیرند که پیشتر مابهازای این اوراق، سپرده گذاشته شده است و در حقیقت فرد سرمایهگذار امتیاز خود را میفروشد. بنابراین به لحاظ جریان اقتصادی اتفاقی نیفتاده جز اینکه به وامگیرنده اجازه داده شده است که زمان را بخرد و فرصت کمتری صرف کنند اما به لحاظ جریان کلی اقتصادی و نقدینگی اتفاقی نیفتاده است.
برای تحقق اهدافتان چه ابزارهایی را مدنظر دارید؟
در تبصره 2 ماده 7 که اشاره کردم، ابزارها و نهادهای جدیدی تعریف شده است. یکی از ابزارهای مهمی که بستر آن در سالهای گذشته به وجود آمد اما متاسفانه راهاندازی نشد، صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان است. با تمام تلاشهای صورت گرفته، به دلیل اشکالهای ساختاری که در آییننامه و اساسنامه آن وجود داشت، این صندوقها راهاندازی نشدند. یکی از دلایل این بود که به بخش پیمانکاری توجهی نشده بود و ساختار هم از نظر مدیریتی، ساختار پر ایرادی بود. حیف که ما فرصت خوب دو سال گذشته را که بخش مسکن بسیار پررونق بود، از دست دادیم. اگر این ابزار وجود داشت، بسیاری از پروژهها میتوانست راهاندازی شود. نگرانی این ابزار از وام هم کمتر است ضمن اینکه نظارت سازمان هم وجود دارد و ضمنا منابع مردم هم درگیر تامین مالی میشوند. با اجرایی شدن این امر، اقشار کمدرآمد هم قادر بودند که حداقل قدرت خرید خود را در برابر مسکن حفظ کنند یعنی میتوانستند اوراقی را که قیمت آنها به قیمت واحدهای متری زمین مسکن مربوط میشود، بخرند. ممکن است پول آنها به اندازه خرید یک خانه نباشد اما میتوانستند از واحدهای این صندوقها بخرند.
چرا این صندوقها راهاندازی نشد؟
یک دلیل مهم آن، همانطور که اشاره کردم، ایراداتی بود که اساسنامه داشت و پیمانکارانی که باید مسئولیت ساخت را بر عهده میگرفتند، حاضر نبودند از آن شیوه تامین منابع مالی کنند. ضمن اینکه تمایل پیمانکار بر این است که تامین مالی خود را از طریق بانک انجام دهد. اما در حال حاضر شبکه بانکی قفل شده و بسیاری از پروژهها به دلیل اینکه بانک دیگر نمیتواند به آنها وام دهد، متوقف شدهاند و در حال حاضر پیمانکاران متمایل به استفاده از این صندوقها هستند؛ اما اشکالات اساسنامهای آن باید برطرف شود. این شرایط را در نظر بگیرید که یک شرکت تا حداکثر میزان وام را دریافت کرده باشد. دیگر سازمان حاضر نیست به آن مجوز دهد که به پشتوانه دارایی که دارد یا دارایی که میتواند منتشر کند، اوراق منتشر کرده و بدهی ایجاد کند. این مساله ممکن است مانع گرفتن تسهیلات برای آن شرکت شود. دو حالت هم وجود دارد؛ یا خط اعتباری پیمانکاران قفل شده یا بانک توان پرداخت ندارد. اگر خط اعتباری پیمانکار قفل شده باشد که فرقی نمیکند و شرایطش تغییر چندانی نمیکند...
صندوق سرمایهگذاری، یک شرکت است؛ یعنی یک زمین یا پروژه خاص که مشکل وام ندارد، در اختیار یک صندوق قرار داده میشود. پولهایی که جمع شده هم در اختیار همان صندوق قرار میگیرد. اگر پیمانکار جای دیگری وام دارد، درگیر این موضوع نیست. چون این یک شرکت مستقل است و حسابرسی مستقل صورت میگیرد. بنابراین بسیار مهم است که پیمانکارهایی که توانایی ساخت دارند، ولی به دلیل همین مسالهای که ذکر کردید، دچار مشکل شدهاند، توانایی ساخت آنها را درگیر پروژه دیگری کرد. یکی از نتایج آن، خارج شدن پیمانکاران از شرایط رکود است.
آیا شرایط خاصی برای آن در نظر گرفته شده است؟
کمیتهای در سازمان بورس و اوراق بهادار تشکیل شده است به طور مرتب جلساتی تشکیل میدهد و در حال اصلاح اساسنامه است.
آیا سازمان بورس اجبار میکند که به عنوان مثال پیمانکار درجه یکی که میتواند شرایط استفاده از صندوق را داشته باشد، اگر مثلا 70 درصد تامین مالی خود را از بانک میگیرد، 30 درصد آن را هم باید از بازار سرمایه تامین کند؟
بله؛ طرحی که در حال بررسی است، این است که اوراق بتوانند در چند مرحله منتشر شوند که پیمانکار درگیر انتظارات سودهای اضافه نشود. سازمان هم به صورت یکپارچه اجازه انتشار اوراق را در چند مرحله میدهد. این چیزی است که تاکنون نداشتیم.
آیا در زمینه استفاده از صندوقهای زمین و ساختمان مشوقی وجود دارد؟ مثلا در زمینه مالیات...
ابتدا باید توضیح دهم که پیشنهاد ما این است که مسائل مربوط به مالیات اصلاح شود ولی ما نمیتوانیم راجع به مسائل مالیاتی تصمیمگیری کنیم. مسائل مربوط به مالیات باید مصوب مجلس شورای اسلامی شود. در حال حاضر بحثهای جدیتر در حوزه مالیات وجود دارد. به عنوان مثال یکی از اشکالاتی که صندوقها داشتند، این بود که زمین باید به مالکیت صندوق درمیآمد و بعد باید مالیات آن پرداخت میشد. یعنی وقتی هنوز هیچ اتفاقی در زمین نیفتاده، باید مالیات آن پرداخت میشد. بنابراین حوزه مالیاتها حوزهای است که باید به طور جدی به آن پرداخته شود. در این آییننامه تمام ابزارهای تشویقی پیشنهاد میشود. عزمی جدی هم در سازمان بورس و هم در وزارت راه و شهرسازی برای انجام این کار وجود دارد.
آیا تشویق دیگری هم وجود دارد؟ به عنوان مثال، پیمانکاران یا سرمایهگذارانی که میآیند، شهرداری سریعتر مجوز آنها را صادر کند...
در حال مذاکره با شهرداری هستیم که این اتفاق بیفتد. از آنجا که شرکت عمران و بهسازی و وزارت راه و شهرسازی درگیر این اساسنامه جدید هستند، کمیسیون ماده 5 مسیر سادهتری خواهد داشت. ما درصدد انجام کارهای تسهیلگری هستیم. در این بستر، ابزارهایی را در بازار پول و ابزارهایی را نیز در بازار سرمایه تعریف کردهایم. در بازار پول، صندوق پسانداز مسکن مدنظر است که توصیه ما این است که در تمام بانکها راهاندازی شود و مقدار وامهای آن تا سقفی از ارزش خانه افزایش یابد. البته به این دلیل که میخواهیم بازار ثانویه را هم راهاندازی کنیم، فعلا ایده ما این نیست که این سقف سهم بسیار زیادی از ارزش خانه باشد.
نکته بعد، موسسات پسانداز و تسهیلات هستند. اگرچه به این موضوع واقف هستیم که موسسات پسانداز و تسهیلات در دنیا در حال ادغام با بانکها هستند، اما به نظر من میتوانیم در ایران این موسسات را داشته باشیم یا به بانکها اجازه دهیم که حسابهایی شبیه این موسسات داشته باشند.
شما با کدام یک موافق هستید؟
من شخصا با مورد دوم، یعنی داشتن حسابهایی شبیه به موسسات پسانداز و تسهیلات در بانکها بیشتر موافق هستم. به این دلیل که بانکها کاملا تحت نظارت بانک مرکزی هستند. از این طریق بانکها میتوانند از سپردههایی که جمع میکنند، وام بدهند. طبیعتا به این دلیل که داشتیم به بخش بافت فرسوده فکر میکردیم، موضوع صندوق پسانداز نوسازی و تعمیرات یا نوسازی و بهسازی مسکن هم موضوع جدی موردنظر ما بوده است. یعنی به این بخش وام برای نوسازی و بهسازی بدهیم. ممکن است این مساله دغدغه بخش مسکن به طور عام نباشد اما بیش از 10 میلیون نفر در بافتهای فرسوده زندگی میکنند که در برابر حوادث غیرمترقبه، بسیار آسیبپذیر هستند. امکان امدادرسانی به آنها وجود ندارد، معابر باریک است، خانهها در مقابل زلزله آسیبپذیرند. بنابراین لازم است ابزاری ایجاد شود تا این بافت نوسازی و بهسازی شود. چون این خانهها برای وام دادن، مطمئن هستند یعنی ارزش خانه بیش از وامی است که پرداخت میشود.
در مورد صندوقهای زمین و ساختمان بیشتر توضیح دهید...
در حوزه صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، چند ابزار طراحی شده است. یکی از آنها صندوقهای سرمایهگذاری تملک است یعنی پول جمع شود و موضوع تملک انجام شود؛ به اصطلاح گفته میشود تنظیم مجدد زمین رخ دهد که در حقیقت یک بلوک شهری خریداری و تملک میشود، سپس با هماهنگی شهرداری، یک طرح جدید روی این بلوک گذاشته میشود. در نتیجه ارزش این املاک افزایش مییابد. ممکن است با صندوق دیگری هم ساخت انجام شود. در طراحی این ابزار باید به مسائل شهرسازی هم توجه کرد. یکی از معضلاتی که در حوزه برنامهریزی شهری وجود دارد، این است که یک محله را از ساکنان آن خالی میکنند. این مساله موجب برهم زدن بافت اجتماعی یک منطقه میشود.
ابزار دیگر صندوقهای سرمایهگذاری در مستغلات است. کار اجارهداری که همیشه مورد توجه وزارت راه و شهرسازی هم بوده، در کشور ما به طور جدی وجود نداشته است. حجم اجارهداری در ایران از استانداردهای جهانی بسیار پایینتر است. در دنیا، نزدیک به 70 درصد املاک در اجاره هستند ولی در کشور ما، مالک بودن منزل مسکونی یک پرستیژ است. این موضوع هم به فرهنگ برمیگردد و هم اینکه مسکن در ایران تبدیل به یک کالای سرمایهای شده است. کل اقتصاد کشور نیاز به یک بازمهندسی جدی دارد. اگر اقتصاد از ساختار تورمی خارج نشود، با مشکل مواجه خواهیم بود.
ابزار بعدی، اوراق سرمایهگذاری واحدی و متری است که در گذشته هم این ایده مطرح شده بود ولی به دلیل اینکه درست تعریف نشده بود، اجرایی نشد. باید ابزارهای آن درست تعریف شود.
این ابزارها چه زمانی راهاندازی میشوند؟
تمام نکاتی که به آنها اشاره شد، در حد پیشنهاد است یعنی ساز و کار این اوراق حتی در مورد صندوقهای زمین و ساختمان هم هنوز سازمان بورس و اوراق بهادار متولی نوشتن اساسنامه و دستورالعمل و... آنهاست. در حقیقت این بار سازمان به دلیل اینکه این ابزار سالهاست که راه نیفتاده، به این فکر افتاده که وزارت راه و شهرسازی هم درگیر این موضوع شود. عزم خوب و در سازمان بورس و اوراق بهادار وجود دارد و این یعنی چشمانداز مثبت.
بازار پول چه کمکی در زمینه تحقق اهداف حوزه مسکن میتواند بکند؟
در بازار پول، بانکها اجازه دارند حسابهایی باز کنند که انواع وامها را بدهند؛ بهخصوص برای خرید، نوسازی و بهسازی که موضوع مربوط به شرکت عمران و بهسازی است. همچنین موسسات تسهیلات و پسانداز و حسابهای امانی را ایجاد کنند که این حسابهای امانی کمک شایانی به وضع پرداخت به پیمانکاران میکند.
وزارت مسکن به دنبال ارایه شکل جدیدی از صندوقی که اشاره کردید، است؟
قانونی به نام «احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارامد شهری» در دولت دوم آقای احمدینژاد به تصویب رسید. مادهای و تبصرهای در این قانون وجود دارد که به شیوههای مختلف تامین مالی در بخش مسکن بهخصوص در بافتهای فرسوده و ناکارامد شهری پرداخته است. در آن تبصره، شرکت عمران و بهسازی شهری ایران به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، مسئول این شده بود که شیوههای مختلف تامین مالی در بافتهای فرسوده و ناکارامد شهری را طی سه ماه بنویسد و به تصویب دولت برساند در سه سال گذشته این اتفاق نیفتاد. کاری که اکنون انجام شده این است که این آییننامه را که پیشنویسی از آن در اواخر دولت قبلی تهیه شده بود، اصلاح و ابزارهای مالی جدید را تعریف کرده است. البته محدودیتهایی هم داشتیم. به عنوان مثال ما نمیتوانیم در مورد مالیاتها دستورالعمل بنویسیم چون مالیات باید مصوب مجلس شورای اسلامی شود. بنابراین کاری که ما انجام میدهیم، این است که به نمایندگی از دولت، وظایفی را بر عهده بانک مرکزی، بورس اوراق و بهادار و بیمه مرکزی بگذاریم و آنها به راهاندازی نهادها و ابزارها مذکور بپردازند.
شرکت عمران و بهسازی شهری ایران قرار است چه کاری انجام دهد؟
این شرکت به موضوع بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی میپردازد؛ اما فعالیت وامدهی ندارد.
منظور از سکونتگاههای غیررسمی چیست؟
در ادبیات عامیانهتر همان حاشیهنشینی است ممکن است داخل شهر و یا خارج از آن شکل گرفته باشد. از سکونتگاههای غیررسمی خارج از شهرها میتوان به برخی از مجموعهها در پاکدشت و در داخل شهر هم زیر پل ولایت و نیز اطراف اتوبان امام علی اشاره کرد که شهرداری آن را تخلیه کرد. این مساله در بسیاری از شهرهای کشور وجود دارد. حدود 76 هزار هکتار بافت فرسوده در کشور وجود دارد. حدود 5.5 میلیون نفر در سکونتگاههای غیررسمی ساکن هستند.
نقش شرکت شما مشاورهای است؟
نقش ما تسهیلگری است. حتی در حوزه طراحی و ساخت هم بیشتر نقش تسهیلگری داشته و به عنوان یک عمل میکنیم. پیش از این، شرکت عمران و بهسازی نقش تصدیگری هم داشته است یعنی پروژه اجرا میکرد. این بخش در برنامههای فعلی ما نیست. این اعتقاد وجود دارد که دولت باید کوچک باشد و در کار اجرای پروژه نباشد ولی سعی کند نظارت درستی بر اجرا داشته باشد. تبصرهها و بندها و موارد خاص باید در حوزه قانونگذاری در کشور کاهش یابد تا وضع شهر بهبود یابد و به صورتی که در حال حاضر هست، نباشد یعنی ساختمانهایی با متراژها، طبقات و نماهای مختلف نداشته باشیم. باید بپذیریم که وزارت راه و شهرسازی، شهرداریها و بخش خصوصی در حوزه پیمانکاری، همه، مسئول زشتی تصویری که در شهرها و بهخصوص کلانشهرها وجود دارد، هستند.
به نظر می رسد اجرایی شدن این امور کار سادهای نباشد و تا زمانی که کمیته قدرتمندی از بانک مرکزی و وزارتخانههای اقتصاد و مسکن تشکیل نشودتا کارهایی را با هم انجام دهند، این امور اجرا نمیشوند...
نمیتوان بخش مسکن یا هر بخش دیگری را فارغ از سایر بخشهای اقتصاد کشور در نظر گرفت. اقتصاد کشور، اقتصادی تورمی است و مادامی که اقتصاد تورمی باشد، هر سیاستگذاری هم که در بخش مسکن انجام شود، نمیتوان آن را از حالت سرمایهای خارج کرد. این مساله باید اصلاح شود. ما بهطور جدی سیاستهای پولی نداریم و وقتی سیاست پولی وجود نداشته باشد، ممکن است ابزارهای پولی طراحی شده، با موفقیتاجرا نشوند. در حال حاضر در کشور ما چه کسی میداند که تصور دولت از تورم 10 سال دیگر چقدر است؟ بانکهای ما به معنای کلاسیک آن فعالیت بانکداری ندارند؛ به این معنی که پول را از مردم بگیرند و به موسسات و بنگاهها بدهند. در حال حاضر بانکهای ما پول را جمع کرده و خودشان سرمایهگذاری میکنند.
دلیل آن چیست؟
این اتفاق به این دلیل میافتد که ساختار اقتصاد کشور به نحوی نیست که بانکها بتوانند خود را در قبال وقایع آینده مصون کنند. بانکها تمایل دارند سپرده بگیرند و آن را در راهی به کار گیرند که میدانند حداقل به اندازه تورم رشد میکند. بنابراین بانکهاحجم سپرده بسیار بالا و حجم وامدهی پایین دارند؛ در بانکهای خصوصی کاملا به همین شکل است. قاعده بانکداری جهانی این است که در ترازنامه بانکها بخش بزرگی از دارایی باید بهصورت وام باشد. در حالی که در ایران اینطور نیست و بانکها شرکت و ساختمان دارند و سرمایهگذاری میکنند. کار بانکی انجام نمیدهند. بانک مرکزی، سیاست پولی مشخص ندارد. اگر تورم به شدت کاهش یابد، اولین اتفاقی که میافتد این است که بانکها ورشکسته میشوند.
بنابراین بسیاری از نهادهای مالی کشور علاقهای به کاهش تورم ندارند. اقتصاد در چرخهای افتاده است که تورم آن را میچرخاند. دلیل آن هم این است که سیاست پولی نداریم. بنابراین من فکر میکنم از میان این ابزارها، راهاندازی صندوقها راحتتر بوده و راهاندازی حسابهای پسانداز و بازار ثانویه رهن جدیتر است. به نظر من باید تلاش را بر این گذاشت که سیاست پولی درستی جاری شود.
از وظایف دولتها در تمام دنیا این است که اوراق بلندمدت منتشر کنند. به عنوان مثال اوراق مشارکت 30 ساله منتشر کنند. لزومی هم ندارد که دولت نرخ خود را الآن اعلام کنند؛ بلکه نرخ امسال را اعلام کند و همچنین اعلام کند که هر سال دو درصد بالای تورم سود میدهد.در این حالت، بانکها سپردههای خود را در حساب دو درصد بالای تورم میگذارند و به راحتی هم وام میدهند.
سعید اسلامی بیدگلی؛